不動産・マンション問題

土地の境界

土地の境界争いがあります。法律の世界では、全ての土地について境界ははじめから決まっており、その争いは元々あった境界を確認するということになります。実際には、元もあった境界は法務局の図面にも記載されていないことが多く、記載されていても再現できないことが多いのです。また、再現できたとしてもその境界は間違っているという人がいる場合は争いとなります。

以前は境界の争いは訴訟で解決するしかありませんでしたが、不動産登記法の改正で土地の境界の確認制度(筆界特定制度)ができ、法務局の登記官が、筆界特定調査委員の手助けを受け境界を確認できることになりました。登記官が特定した境界に不満のある場合はもちろん訴訟をすることもできますが、よほどの反対証拠を持っていない限り裁判所を説得することは難しいと思われます。したがって、土地の筆界特定制度において、自分の主張や証拠を充分提出しておく必要がありますので、弁護士に相談するのが賢明です。

地代家賃の値下げ

地代家賃の値下げが問題となる時代となりました。地代家賃の値下げは内容証明郵便で値下げする旨を送付し、値下げ前の金額を払っておき、簡易裁判所に調停の申立をします。簡易裁判所で双方簡易な鑑定をすることに合意すれば簡易な鑑定をしてもらってその金額で合意ができることが多いのです。調停で合意できなければ、借り主のほうから訴訟を提起することになります。地代家賃の値下げが認められた場合、支払額と値下げ額との差額に年10%の利息をつけて清算しなければなりません。家賃の場合は、高ければよそに引越しますので、引っ越すことのできない地代が問題となるケースが多いです。

マンションの管理

マンションの管理をめぐる紛争が多発しています。

1:管理費の不払

  1. 管理費の滞納事案が増えています。

    管理費の滞納者がある場合、マンションが売却されれば買い主に滞納管理費等は承継されますが、承継される範囲が問題です。

    管理費と修繕積立金と当然ですが駐車場の使用料、専有部分の水道代等は問題となります。おおざっぱな傾向は、裁判所は、規約に支払義務が記載されていることを条件にこれを承継させる方向の判決を出していますが、建物区分所有法の立法当局がある国土交通省は、理論的立場から承継を否定しています。滞納管理費取立のための弁護士費用についてまで、規約に支払義務を記載し、買主に請求してくる管理組合もありますが、裁判所は、これを認める管理組合と弁護士との契約でいくらでも承継を認めることになるので否定的です。

  2. 銀行との関係

    マンションの所有者が自ら利用せず、賃貸している場合に管理組合は、区分所有法に基づき、裁判をせずに賃料を差押えることができます。
    マンションに抵当権をもっている銀行も抵当権に基づき、裁判をせずに賃料を差し押さえることができます。

    管理組合と銀行との差押が競合した場合はどうなるのでしょうか?。
    賃貸借契約書に賃料と管理費や共益費が区別した記載されている場合には、管理費や共益費に対する銀行の差押えを否定した判決があり、銀行の差押決定には管理費や共益費を除くという記載がなされています。
    したがって管理費と共益費に関する限りは、管理組合の差押が効力を認められることになります。

    賃貸借契約書に賃料と管理費や共益費が区別されず、賃料に込みとされている場合については、未だ裁判例がありませんが、共益費や管理費部分は、規約で明示されており、管理組合が金額を都合よく変えることはできません。そもそも、共益費や管理費に差押えの効力が及ばないとしたのは、共益費や管理費はマンションの管理のため実費であって、マンションの価値が具体化した賃料とは異なるという考えに基づいているのですから、賃貸借契約書の記載によって、差押えの効力が及んだり及ばなかったりするのは、おかいしてので私は、管理組合の差押の効力を認めるべきであると考えます。
  3. 競売請求
    管理費の不払の場合は銀行ローンも滞納しているので、所有者が売却しない場合は、銀行が競売してくれます。しかし銀行の中には、賃料を差押えて回収することを優先して競売しないこともあります。このような場合、管理組合の4分の3以上の賛成ので特別決議で競売を裁判所に請求することができます。

2:駐車場専用使用権

  1. 消滅決議

    マンション分譲時に駐車場の使用権も分譲しているケースや分譲業者が自己に使用権を留保しているケースもあります。このような場合、管理組合が、規約の改正や決議により専用使用権を消滅させることができるでしょうか?。

    この点については最高裁判所は、専用使用権を消滅させる場合は、区分所有法の31条1項後段により、その区分所有者の同意を得なければ無効としています。

  2. 使用料増額決議
    また、管理組合は、規約の改正や決議により、駐車場の使用料の有償化や増額が可能でしょうか?。最高裁判所は、駐車場の分譲代金や、分譲後の使用年数等を勘案して社会通年上相当なものであれば有効としています。

公売不動産や競売の件外建物のある土地の明渡し

収益物件については、家賃保証制度が一般的となり、収益物件のオーナーの方が賃借人を相手に建物や土地の明渡しを求めることは少なくなりました。
また競売事件では、不動産引渡命令により強制執行ができます。残るは、公売事案です。公売の資料は、競売と比べると不完全で占有者さえ不明なことがあります。このような場合、公売資料に基づき占有移転の仮処分を行い、占有者を特定した上で訴訟により、明渡しを求めることになります。
競売についても、件外建物がある場合は、引渡命令がでませんので、訴訟をすることになます。

不動産投資トラブル

家賃保証を目玉に収益物件のセールスをする不動産業者があります。サラリーマンの顧客に対しても、最初は都心のワンルームから始まり、遠隔地の地方都市の収益マンション1棟買いを勧めてきます。売買時には関係者を入居させ満室を装い、売買が決済されると退去し、1年ほどの家賃保証期間終了後は逆ざやとなり、借入をしてローンを払わねばなります。

このようなケースについては、不動産業者と銀行の責任追及をして不動産業者に買戻しをさせることになります。