マンションの管理
マンションの管理をめぐる紛争が多発しています。
１ 管理費の不払
① 管理費の滞納事案
管理費の滞納者がある場合、マンションが売却されれば買い主に滞納管理費等は承継されますが、
承継される範囲が問題です。
管理費と修繕積立金と当然ですが駐車場の使用料、専有部分の水道代等は問題となります。
おおざっぱな傾向は、裁判所は、規約に支払義務が記載されていることを条件にこれを承継させる
方向の判決を出していますが、建物区分所有法の立法当局がある国土交通省は、理論的立場から承
継を否定しています。
滞納管理費取立のための弁護士費用についてまで、規約に支払義務を記載し、買主に請求してくる
管理組合もありますが、裁判所は、これを認める管理組合と弁護士との契約でいくらでも承継を認
めることになるので否定的です。
② 銀行との関係
マンションの所有者が自ら利用せず、賃貸している場合に管理組合は、区分所有法に基づき、裁判
をせずに賃料を差押えることができます。
マンションに抵当権をもっている銀行も抵当権に基づき、裁判をせずに賃料を差し押さえることが
できます。
管理組合と銀行との差押が競合した場合はどうなるのでしょうか？
賃貸借契約書に賃料と管理費や共益費が区別した記載されている場合には、管理費や共益費に対す
る銀行の差押えを否定した判決があり、銀行の差押決定には管理費や共益費を除くという記載がな
されています。
したがって管理費と共益費に関する限りは、管理組合の差押が効力を認められることになります。
賃貸借契約書に賃料と管理費や共益費が区別されず、賃料に込みとされている場合については、
未だ裁判例がありませんが、共益費や管理費部分は、規約で明示されており、管理組合が金額を
金額を都合より変えることはできません。そもそも、共益費や管理費に差押えの効力が及ばない
としたのは、共益費や管理費はマンションの管理のため実費であって、マンションの価値が具体
化して賃料とは異なるという考えに基づいているのですから、賃貸借契約書の記載によって、差
押えの効力が及んだり及ばなかったりするのは、おかいしてので私は、管理組合の差押の効力を
認めるべきであると考えます。
③ 競売請求
管理費の不払の場合は銀行ローンも滞納しているので、所有者が売却しない場合は、銀行が競売し
てくれます。しかし銀行の中には、賃料を差押えて回収することを優先して競売しないこともあり
ます。
このような場合、管理組合の４分の３以上の賛成ので特別決議で競売を裁判所に請求することがで
きます。
２ 駐車場専用使用権
① 消滅決議
マンション分譲時に駐車場の使用権も分譲しているケースや分譲業者が自己に使用権を留保している
ケースもあります。
このような場合、管理組合が、規約の改正や決議により専用使用権を消滅させることができるでしょ
うか？
この点については最高裁判所は、専用使用権を消滅させる場合は、区分所有法の３１条１項後段によ
り、その区分所有者の同意を得なければ無効としています。
② 使用料増額決議
また、管理組合は、規約の改正や決議により、駐車場の使用料の有償化や増額が可能でしょうか？
最高裁判所は、駐車場の分譲代金や、分譲後の使用年数等を勘案して社会通年上相当なものであれば
有効としています。
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